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VENTA Y COMPRA DE INMUEBLES: ¿Y LOS IMPUESTOS?

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En Bravo Gestión Inmobiliaria nos preocupamos de todas las repercusiones que un negocio puede tener en nuestros clientes. Es por ello que asesoramos tanto en la captación, comercialización y negociación. Por supuesto, hay más implicancias relacionadas al vender un inmueble, especialmente en temas tributarios y de impuestos.

Aunque viene del año 2014, la Reforma Tributaria aún genera dudas, especialmente en cómo afecta en relación al pago de impuestos, particularmente –a partir del año 2017- en relación a realizar compras de segundas viviendas.

Valor de venta y utilidades, el periodo en la cual fue adquirida, si queda exenta de pago de IVA, si puedo vender antes del año de adquirida, son algunos de los puntos que pueden afectar al cálculo de impuestos.

Primero, se modificó el concepto de venta y vendedor, donde este último puede ser cualquier persona, natural o jurídica, incluyendo comunidades y sociedades de hecho que se dediquen en forma habitual a la venta de inmuebles.

Desde el año 2016, la venta habitual de bienes raíces -salvo los terrenos, cuya transferencia no estará sujeta al impuesto al valor agregado – quedan afectos con IVA. Lo anterior cuando realicen ventas antes del año de haber adquirido o terminado de construir un inmueble.

El artículo 17 de la Ley del IVA que establece las reglas generales para la determinación de la base imponible en el caso de venta de inmuebles, no fue modificado en ese sentido. Sin embargo, se establece una regla especial relativa a la venta de inmuebles usados, la cual aplica cuando la venta es efectuada por un vendedor habitual y en cuya adquisición no se haya soportado el IVA, por lo que no tiene crédito fiscal.

En el caso de las ventas, todas las que generen al contribuyente ganancias superiores a UF 8.000 deberán pagar impuesto. Si el monto es menor, se registran y sumarán a lo que se obtenga en nuevas operaciones, ya que el tope de UF 8.000 no se limita para la venta de una sola vivienda.

Si ocurre lo anterior, el involucrado puede elegir un impuesto único con tasa de 10% o bien, re liquidar el Impuesto Global Complementario durante los años en los que fue dueño del bien, pero con un máximo de diez años.
En caso de vender un inmueble recibido como herencia, el impuesto a la herencia constituirá crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital.

Respecto al IVA, ninguna vivienda con subsidio estatal tendrá IVA. Se mantiene el subsidio al 85% de las viviendas vendidas de menor precio.

Se crea una exención de IVA en la venta de viviendas, mediante contratos de compraventa o del sistema leasing con opción de compra, que sean financiados en todo o en parte con subsidios otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Respecto a las compras y al IVA, cuando una persona sea dueño de una propiedad y adquiera otra, pagará IVA por la segunda compra sólo si se dedica al negocio inmobiliario.

Son varias las situaciones que afectan el pago de impuestos. Por supuesto siempre es recomendable el apoyo de un contador, levantar consultas al SII o bien asesorarse mediante un buen corredor de propiedades que -como Bravo GI- conozca respecto al tema.

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